특수관계자 부동산 무상 임대시 꼭 체크해야 할 세무 리스크 2가지 (법인세,부가가치세)

 

안녕하세요! 오늘은 기업 운영 중 흔히 발생하는 **'특수관계인(관계사) 간 부동산 무상 임대'**에 대한 세무 리스크를 집중 분석해 보려 합니다.

"우리 회사 건물인데, 자회사 좀 공짜로 쓰게 하는 게 뭐가 문제야?"라고 생각하실 수 있지만, 세무 당국의 시선은 다릅니다. 실제 돈이 오가지 않아도 세금이 발생하는 '마법' 같은 상황, 지금 바로 정리해 드립니다.

---

1. 왜 무상 임대인데 세금을 내야 할까?

세법에는 **'부당행위계산 부인'**이라는 무서운 규정이 있습니다. 특수관계자끼리 거래하며 세금을 부당하게 줄였다고 판단되면, 국가가 "정상적인 가격(시가)"을 기준으로 세금을 다시 계산해 버리는 제도입니다.

 

 

2. 부가가치세: "매출이 없어도 부가세는 낸다"

원칙적으로 용역의 무상 공급은 비과세지만, 특수관계인에게 사업용 부동산을 무상 임대하는 경우는 예외적으로 과세 대상입니다.

• 핵심: 실제 임대료는 0원이지만, 주변 시세를 반영한 **'시가'**를 매출로 봅니다.
• 신고 방법: 무상 임대이므로 세금계산서 발급 의무는 면제됩니다.
  • 하지만 부가가치세 신고 시 **[부동산임대공급가액명세서]**를 반드시 작성해야 합니다.
  • 작성 팁: 보증금이 없더라도 '임대료'란에 계산된 시가 금액을 기재하여 신고서의 과세표준과 일치시켜야 합니다.
  • 부가세 신고서식 작성: 이 합계 금액이 부가가치세 신고서의 '과세분 - 기타(정규영수증 외 매출분)' 칸에 반영되어야 합니다

 

3. 법인세: "이익이 난 것으로 간주한다"

법인 입장에서는 공짜로 빌려주느라 못 받은 임대료만큼 손해를 본 셈이지만, 세법은 이를 인정하지 않습니다.

• 세무조정: 장부상 수익은 0원이지만, 시가만큼 수익을 더하는 '익금산입' 처리를 합니다.
• 결과: 법인 소득이 늘어나 법인세 부담이 커지며, 이는 대외적으로 '기타사외유출' 등으로 처분되어 관리가 필요합니다.

 

주요 관련 법령 및 체크리스트

항목	관련 법령	핵심 내용
부가가치세	부가가치세법 제12조, 62조	특수관계인 대상 사업용 부동산 무상 임대는 '용역의 공급'으로 간주
법인세	법인세법 시행령 제 88조, 89조	부당행위계산 부인 규정에 따라 시가로 소득금액 재계산

---

4. [실전 사례] 세금은 구체적으로 얼마나 나올까?

상황: 시가 10억 원 상당의 사무실을 관계사에 무상 임대했을 때 (보증금 0원)

1. 시가(임대료) 계산:
   과세표준 = (10억 * 50% - 0 (보증금) * 2.9% (정기예금이자율) = 연간 1,450만원
2. 부가세 영향: 연간 약 145만 원 추가 납부 (1,450만원 *10%)
3. 법인세 영향: (세율 20% 가정 시) 약 290만 원 추가 납부

**시가 산정의 중요성: 주변 시세(감정평가액 등)를 미리 확인하여 객관적인 시가를 산정하는 것이 세무 리스크를 줄이는

가장 좋은 방법**

 

즉, 월세를 한 푼도 안 받아도 매년 수백만 원의 세금을 회사가 부담해야 합니다.

 

---

📋 실무자를 위한 최종 체크리스트

 

---

 

📌 핵심 요약

1. 부가가치세: 무상이라도 '시가'를 기준으로 매출 신고 필수 (세금계산서 발급은 면제).
2. 법인세: 부당행위계산 부인 적용으로 시가만큼 익금산입(세금 증가).
3. 명세서: 보증금이 없어도 '임대료'란에 계산된 시가를 기재하여 신고서와 일치시킬 것.
4. 시가 확인이 1순위: 주변 시세가 없다면 법령에 정해진 산식(자산가액의 50% 기반)을 활용하세요.
5. 부가세 명세서 작성: 보증금이 없어도 위에서 계산된 '1,450만 원'을 임대료란에 기재해야 합니다.
6. 증빙 관리: 세금계산서는 발행하지 않지만, **'부동산임대공급가액명세서'**가 유일한 증빙이 되므로 꼼꼼히 작성하세요.

 

 

💡 작성 시점의 정보를 바탕으로 정리한 글입니다.  법령이 바뀌거나 개인 상황마다 다를 수 있으니, 중요한 결정 전에는 전문가의 도움을 받거나 한 번 더 확인해 보시길 권해드립니다.